전세계약 10분 체크리스트: 전세사기 막는 5단계(등기부·확정일자·보증보험)

결론부터 말하면

전세계약은 ‘싸게 들어가는 것’보다 ‘보증금을 돌려받을 수 있는지’가 먼저입니다.

퇴근길 10분만 투자해서 아래 5단계를 순서대로 보면, 위험 매물 대부분은 초반에 걸러낼 수 있어요.

전세계약 10분 체크리스트 (5단계)

단계	뭘 확인?	왜 중요?
1	등기부등본(갑구/을구)	소유자, 압류/가압류, 근저당 등 권리침해 여부 확인
2	시세·전세가율	보증금이 집값 대비 과도한지 판단
3	임대인·중개사 신원	사칭 계약/무권대리 리스크 차단
4	전입신고 + 확정일자	대항력·우선변제권의 핵심
5	보증보험 사전조회 + 특약	가입 불가 시 계약 무효/계약금 반환 장치 확보

1) 등기부등본은 ‘을구’부터 보세요

등기부등본에서 꼭 볼 건 3가지입니다. 소유자 일치, 압류/가압류 여부, 근저당 규모.

특히 근저당이 큰데 전세보증금까지 높으면, 나중에 경매 상황에서 보증금이 밀릴 수 있어요.

2) 시세·전세가율 체크는 필수입니다

같은 단지/동일 평형 최근 거래가를 보고, 내 전세보증금이 과도하지 않은지 확인하세요.

숫자만 보고 감으로 계약하면 안 됩니다. ‘조금 싸다’가 아니라 ‘나중에 돌려받을 수 있나’를 기준으로 보셔야 해요.

3) 임대인·중개사 신원은 계약 당일 다시 확인

• 임대인 신분증과 등기부상 소유자 동일 여부
• 대리 계약이면 위임장·인감증명 등 권한 증빙
• 공인중개사 등록 여부와 실제 영업 여부

여기서 어긋나면 바로 중단하는 게 맞습니다.

4) 계약 직후 전입신고 + 확정일자

이 조합이 있어야 대항력/우선변제권을 갖추는 데 유리합니다.

계약하고 며칠 미루다가 놓치는 경우가 많아서, 계약 당일 또는 가능한 가장 빠른 시점으로 일정 고정해두세요.

5) 보증보험 가능 여부를 ‘계약 전에’ 먼저 조회

HUG/HF/SGI 보증보험 가입 가능 여부를 사전 확인하고 들어가는 게 안전합니다.

그리고 특약에 아래 문구를 넣어두세요.

전세보증금 반환보증 가입이 불가한 경우, 계약은 무효로 하며 계약금은 전액 반환한다.

추가로, 등기부에 안 보이는 항목(예: 국세/지방세 관련 사항)은 임대인 동의 하에 확인 가능한 범위에서 점검해두면 더 안전합니다.

마무리

전세계약은 ‘오늘 끝내야 한다’는 압박이 제일 위험합니다.

이 체크리스트 5단계 중 하나라도 찜찜하면, 계약 하루 미루는 게 돈을 지키는 선택이에요.

계약 당일에 정신없어서 놓치기 쉽습니다. 이 글은 지금 저장해두고 도장 찍기 전에 한 번 더 체크하세요.

※ 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 실제 계약 조건은 최신 법령/기관 안내를 반드시 확인하세요.